Comprar una vivienda en la Costa del Sol: el proceso en breve

Lo primero, los preparativos

Antes de visitar nada conviene tener resueltas dos cosas: el NIE, que es el número de identificación de extranjero y resulta imprescindible para firmar, y una cuenta bancaria española desde la que hacer los pagos. Ambos trámites se pueden gestionar con apoderamiento si usted no está en España, lo que ahorra viajes.

Si va a necesitar financiación, hable con el banco antes de buscar. Las condiciones para no residentes son distintas de las de un comprador residente, y saber de antemano hasta dónde puede llegar evita enamorarse de una casa que no encaja.

Quién interviene

En España la compraventa reúne a varias figuras y conviene no confundirlas.

• El abogado, que debe ser suyo e independiente de la agencia y del vendedor. Es quien comprueba que lo que va a comprar es lo que le cuentan.
• El notario, que da fe pública del acto. Es imparcial: no defiende sus intereses, sino la legalidad de la escritura.
• El registrador de la propiedad, que inscribe la compra y hace que su derecho sea oponible frente a terceros.
• La agencia, que le acompaña en la búsqueda y la negociación.

Las comprobaciones que importan

Antes de comprometer dinero, su abogado solicitará una nota simple del Registro de la Propiedad, que dice quién es el titular y si la finca tiene cargas, hipotecas o embargos. A partir de ahí se comprueban, entre otras cosas, la licencia de primera ocupación, la situación urbanística, si las obras y ampliaciones están declaradas, si la vivienda está al corriente en la comunidad de propietarios, en el IBI y en los suministros, y qué derramas hay aprobadas o previstas.

En obra nueva las comprobaciones son otras: las garantías del promotor, los avales sobre las cantidades entregadas a cuenta y los plazos de entrega.

Las tres firmas

El proceso habitual encadena tres momentos.

Primero, un contrato de reserva, con una cantidad modesta que retira el inmueble del mercado durante unas semanas mientras se hacen las comprobaciones.

Después, el contrato de arras, que fija precio, plazos y condiciones. Es un documento serio, con consecuencias económicas para quien se eche atrás, y no debe firmarse sin que su abogado lo haya revisado.

Por último, la escritura pública ante notario, donde se paga el resto del precio y se entregan las llaves. Ese mismo día se puede solicitar la inscripción en el registro, y a partir de ahí quedan los cambios de titularidad de suministros, la comunicación a la comunidad y las liquidaciones fiscales correspondientes.

Los costes que se añaden al precio

Además del precio de la vivienda, una compra en España lleva asociados impuestos y gastos: el impuesto que grava la transmisión, que varía según se trate de obra nueva o de segunda mano y según la comunidad autónoma, más notaría, registro, honorarios de abogado y, en su caso, los gastos de la hipoteca. La suma es significativa y conviene presupuestarla desde el principio. Los porcentajes y tramos cambian con la normativa, así que pida a su asesor un cálculo cerrado para su caso concreto antes de firmar las arras.

Después de comprar

Una vivienda en la costa tiene gastos recurrentes que conviene conocer: IBI, tasa de basuras, cuotas de comunidad, seguro, suministros y mantenimiento. Si va a estar vacía parte del año, alguien tiene que ocuparse de ella, y si piensa alquilarla, hay requisitos específicos que cumplir antes de anunciarla.

Nada de lo anterior es asesoramiento legal ni fiscal: es el mapa general del proceso. Cada operación tiene sus particularidades, y la única forma sensata de recorrerlo es con un abogado independiente de su lado desde el primer día.